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    東營市住建局發布《關于進一步加強商品房銷售管理的通知》
    更新時間:2021/8/18 閱讀:965 次 
    為進一步加強商品房銷售管理,規范商品房銷售行為,維護購房人合法權益,營造良好的市場環境,促進我市房地產市場平穩健康發展,根據《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《東營市房地產開發經營管理辦法》等法律法規規定,結合我市實際,現就商品房銷售管理有關事項通知如下:

    一、進一步落實銷售管理各項規定

    (一)加強商品房預(銷)售行為監管。商品房依法取得預售許可或項目現售備案后,房地產開發企業方可開展預(銷)售活動。未取得商品房預售許可或項目現售備案的項目,不得自行或委托第三方平臺、機構、渠道進行銷售,不得以內部認購、預訂、排號、驗資、發放VIP卡、認籌、團購、吸納會員等方式變相銷售,不得收取或變相收取認籌金、誠意金、團購金、意向金、定金、預付款等性質的費用。取得預售許可的項目,房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源和每套房屋價格,明碼標價對外銷售,不得分批、分次銷售。房地產開發企業不得采取返本銷售、售后包租的方式銷售商品房,不得采取發布虛假信息、捂盤惜售、囤積房源等行為惡意炒作、哄抬房價,不得進行虛假交易。

    (二)完善商品房預(銷)售合同備案流程。實行商品房預(銷)售合同網上備案,推行網簽合同電子印章、電子簽名等技術手段的應用。房地產開發企業與買受人簽訂商品房預(銷)售合同,應通過住房城鄉建設部門的商品房預(銷)售合同網簽備案系統進行。合同經買賣雙方簽字蓋章確認后,房地產開發企業將合同交于買受人。房地產開發企業應當自購房合同訂立之日起30日內通過網簽備案系統上傳買受人(監護人)手持身份證與合同首頁、身份證與簽字頁照片,申請合同備案。在該通知生效后,住房城鄉建設部門不再進行紙質合同備案。買受人(監護人)、銀行及其他機構可通過掃描合同二維碼、登陸住房城鄉建設部門官方網站、東營“掌上通”等途徑進行驗證,確認合同是否已網簽備案。

    (三)加強商品房預售許可事前事后監管。各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門要建立商品房依法依規銷售提醒制度。在土地出讓后,及時將有關政策法規告知房地產開發企業。要加強與行政審批服務部門的聯系,及時掌握開發項目預售許可信息,實現商品房預售許可與事后監管的無縫銜接。各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門應在行政審批服務部門核發商品房預售許可后10日內會同市場監管部門,對商品房項目開展事后監管,重點核查銷售現場信息公示、營銷機構備案、房地產開發企業銷售服務承諾書使用、商品房買賣合同示范文本內容、商品房認購協議書示范文本內容等。對不符合規定的,應及時向房地產開發企業下達限期整改通知。同時,各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門應定期對所轄項目預售合同網簽備案、預售資金監管情況進行檢查,對銷售后不及時網簽合同、網簽后30日內不備案、預售資金不進監賬管戶的,要實行重點監管,進行約談、限期整改,情節嚴重的計入企業不良信用記錄,實行聯合懲戒。

    二、進一步規范企業經營活動

    (四)規范銷售廣告發布。各縣區、市屬開發區市場監管部門要進一步規范房地產開發企業銷售廣告發布。1.房地產開發企業未取得商品房預售許可或項目現售備案,不得發布商品房銷售廣告。2.發布商品房銷售廣告,應當明示房地產開發企業名稱、中介機構及承銷機構名稱、商品房預售許可證號或商品房項目現售備案證號。3.商品房項目的廣告宣傳名稱應與商品房預售許可證或現售備案標注的名稱一致。已設置推廣名稱的,房地產開發企業應在宣傳頁、展板等廣告宣傳行為中同時明確項目備案名稱及推廣名稱,防止對買受人造成誤導。4.商品房銷售廣告和宣傳資料內容必須真實、合法、準確,不得欺騙誤導買受人;廣告中的項目位置示意圖,應當準確、清楚,比例恰當;涉及內部結構、裝修裝飾的,應當真實、準確;廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的,應當在廣告中注明。5.商品房銷售廣告中不得含有風水、占卜等封建迷信內容;對項目情況進行的說明、渲染,不得有悖社會良好風尚;不得將減免物業服務費、電梯使用費、車位管理費等與銷售掛鉤;不得出現升值、投資回報的承諾或融資、變相融資的內容;不得違反國家有關價格管理的規定;不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果;不得含有能夠為買受人辦理戶口、就業、升學、劃定學區等事項的承諾;不得出現未經政府部門或行業協會確認的評比、排序等對房地產開發企業或開發項目綜合評價的內容。

    (五)規范商品房銷售現場宣傳。各縣區、市屬開發區市場監管部門要進一步規范房地產開發企業商品房銷售現場宣傳行為。1.商品房銷售現場的項目位置示意圖、沙盤,應當準確、清楚,比例恰當,與實際規劃一致。2.商品房銷售現場宣傳片、宣傳效果圖、裝修效果圖及相關宣傳資料不得存在虛假宣傳、夸大宣傳等內容;設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修標準等與樣板房是否一致。3.房地產開發企業及銷售人員在房屋推介過程中,不得虛假宣傳、隨意承諾,欺騙誤導買受人。不得以可通過改變房屋結構和使用功能、加層等方式誘導購買人。不得以項目周邊尚在規劃論證階段的交通、學校及市政配套設施誘導購買人。有條件的房地產開發企業可對營銷過程進行全程或重點營銷環節錄音錄像。凡對商品房所作的說明和承諾等宣傳內容,對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的,應當視為合同內容,違反的應當承擔法律責任。

    (六)規范商品房銷售現場信息公示。各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門要進一步加強房地產開發企業商品房銷售現場信息公示管理。銷售現場應公示以下信息:1.《企業營業執照》《房地產開發企業資質證書》《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證(不動產權證書)》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證(商品房現售備案)》《商品房預(銷)售方案》。委托代理銷售的,還應公示商品房銷售委托書、房地產經紀機構營業執照和備案證書。2.房源表(銷控表),已售房源應公示實際成交價格,未售房源應公示備案價格,已售、未售房源情況應真實準確;現場公示的商品房面積應包括建筑面積、套內建筑面積和公攤面積。3.項目規劃總平面圖、樓幢建筑平面圖、已批準預售的樓幢號(預售樓幢號與規劃不一致的,應作特別說明)、房屋對應土地使用年限、房屋規劃用途、房產測繪成果報告、戶型詳圖、停車位配比、前期物業服務備案證明、前期物業服務合同、住宅專項維修資金收取標準等。4.項目不利因素和樓棟不利因素。5.《商品房買賣合同》示范文本(包括附件、補充協議)和《認購協議書》示范文本(附件1)。6.項目是否存在在建工程抵押(土地抵押),存在抵押的,抵押權人同意銷售抵押房屋的證明材料以及解押后方可簽訂網簽合同的說明。7.商品房預售資金監管銀行名稱和監管賬號。8.《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》樣本。涉及全裝修的,還需提供住宅裝飾裝修工程竣工圖和室內環境質量檢測報告樣本。9.所有駐場銷售人員照片、姓名。10.售后服務內容、負責人姓名、辦公地址、售后服務電話,以及住房城鄉建設部門和工程質量監督機構監督電話等。11.車位租售辦法。12.按揭銀行名稱、公積金貸款準入情況。13.有關法律法規等(《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《東營市房地產開發經營管理辦法》等)。

    (七)規范商品房買賣合同內容。各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門要聯合市場監管部門加強對房地產開發企業提供的《商品房買賣合同》示范文本(包括附件、補充協議)和《認購協議書》示范文本的管理。購房面積(含正房面積、附屬物面積)應包括建筑面積、套內建筑面積和公攤面積。房地產開發企業在與買受人訂立《商品房買賣合同》或《認購協議書》時,應按照權責對等、公平信用的原則設置合同條款,不得免除己方責任、加重買受人責任,或排除買受人合法權益。特別是關于買受人逾期付款、企業延期交房及交房查驗等方面應遵循權責對等原則,不得設置霸王條款。對于《商品房買賣合同》或《認購協議書》示范文本中可選擇內容、空格部位內容及其他需要修改的內容,應當由合同雙方當事人協商確定。凡示范文本中已涉及的內容應采用示范文本的條款,補充條款中不得再另行約定。買受人應當仔細閱讀《商品房買賣合同》或《認購協議書》條款,充分理解《商品房買賣合同》或《認購協議書》內容,并由本人在《商品房買賣合同》或《認購協議書》簽字頁簽署“本人已經充分閱讀并全面理解該合同(協議書)條款內容,對該合同(協議書)內容無異議。”鼓勵房地產開發企業對不能確權的車位、儲藏室等通過附贈的方式進行銷售。推行購房冷靜期制度,房地產開發企業在《認購協議書》中設置“買受人交納定金(首付款)后,若《商品房買賣合同》尚未簽約,可在規定時間內無理由退房,并在買受人書面提出申請之日起20個工作日內退還定金(首付款)”條款。具體無理由退房的時間由房地產開發企業結合自身實際確定,原則上不少于3個自然日。

    (八)規范銷售服務承諾書制度。各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門進一步落實房地產開發企業銷售服務承諾書制度。房地產開發企業在進行銷售活動時,應主動向買受人提供書面的《房地產開發企業銷售服務承諾書》(附件2),并雙方簽字確認。承諾書一式兩份,房地產開發企業、買受人各執一份,應包含以下內容:1.房地產開發項目基本情況。2.預售許可(現售備案)等有關證書、商品房買賣合同示范文本(含附件、補充協議)、商品房預(銷)售方案等公示情況。3.商品房預售資金監管銀行及監管賬戶情況。4.有關報價保證不高于預售許可(現售備案)申報核準價情況。5.項目土地、擬購商品房權利狀態。6.土地使用年限。7.貸款提示。8.項目不利因素提示。9.擬購商品房不利因素提示。10.擬購房屋與樣板間設置差異提示。11.屬全裝修商品房的,裝飾裝修標準及用材品牌約定。12.車位租售辦法。13.物業服務費、電梯使用費、車位管理費、住宅專項維修資金等收費(取)標準。14.其他應告知的內容。

    (九)落實公積金貸款政策。房地產開發企業不得拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業組合貸款,不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業組合貸款,不得要求或變相要求買受人簽署自愿放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

    (十)規范經紀機構服務行為。房地產開發企業采取代理銷售或渠道營銷的,不得委托未經住房城鄉建設部門備案的房地產經紀機構進行代理營銷。房地產開發企業或經紀機構不得在買賣合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團購費、會員費、優惠申請費、信息咨詢費、金融服務費、貸款服務費”等性質費用。

    (十一)加強全裝修商品住宅銷售管理。1.全裝修交付的新建商品住宅項目銷售時,房地產開發企業應當在銷售場所公示所售住宅中使用的重要建筑材料(包含裝飾裝修材料)的品牌、型號、產品標準、生產廠家等信息。如發生變更,不得低于原約定產品的品質,并由房地產開發企業書面告知買受人,并在銷售現場進行公示。2.房地產開發企業應按照《山東省商品房買賣合同(示范文本)》與購房人簽訂買賣合同,應當在合同附件中明確房屋裝飾裝修內容、標準及交付要求,包括重要裝飾裝修材料的品牌、型號、產品標準、生產廠家等信息。雙方當事人應當在商品房買賣合同中就住宅裝飾裝修工程的保修范圍、保修期限、保修責任等內容依據法律法規作出約定。3.房地產開發企業應當按交付標準在實體房源或銷售區域設置交付樣板房。交付樣板房要真實反映戶型、結構、交付標準和施工質量,與實際交付保持一致,不得增加交付標準以外的其他裝飾和布置。交付樣板房須在房屋銷售前建造完畢,保留時間自開發項目首次交付之日起不少于6個月,或采取公證的方式將樣板房的詳細情況予以保留。4.預售合同簽訂前,房地產開發企業應為購房人提供參觀交付樣板房和介紹裝修品質、裝修材料及使用功能等內容的服務,逐一與購房人書面確認交付商品房的裝修內容,同時書面約定交付時發生爭議的解決方式,并作為合同附件。對未制作交付樣板房的非標準戶型,應向購房人書面確認與交付樣板房的差異之處。5.預售的全裝修商品住宅項目應引入購房人觀摩機制,房地產開發企業應通過設立工地開放日等形式,邀請購房人現場觀摩。6.房地產開發企業交付統一進行裝飾裝修的商品住宅時,應當向購房人提供住宅裝飾裝修工程竣工圖、室內環境質量檢測報告和包含住宅裝飾裝修內容的住宅質量保證書、住宅使用說明書。

    (十二)規范商品房驗收交付。各縣區、市屬開發區住房城鄉建設部門要進一步落實住宅工程分戶驗收制度,建立分戶驗收一戶一檔電子檔案,將住宅工程質量分戶驗收表(戶內)納入交付驗收范圍,進一步壓實房地產開發企業、施工單位和監理單位質量責任。交付商品房時,房地產開發企業、物業服務企業要與買受人簽署《房屋驗收交付單》(示范文本見附件3)。《房屋驗收交付單》簽署后,方可視為商品房交付使用。

    (十三)規范售后服務機構。房地產開發企業應當依法設立售后服務機構,售后服務機構應當設定機構職能、崗位職責,建立售后服務承諾制度,制定完善的售后服務工作流程,并在辦公場所懸掛有關規章制度。房地產開發企業應當在售后服務機構辦公場所、商品房銷售場所、新建住宅小區的明顯位置設置售后服務公示牌,明確售后服務內容、負責人姓名、辦公地址、售后服務電話,以及住房城鄉建設部門和工程質量監督機構監督電話等。房地產開發企業通過公示的售后服務電話、與買受人建立的微信群或其他方式,接受各類咨詢、投訴,并將處理意見及時反饋給投訴人。

    三、進一步加大違法違規行為查處力度

    (十四)各縣區、市屬開發區住房城鄉建設、市場監管、公積金、綜合執法部門要加強協同配合,整合資源力量,建立部門聯動機制,通過日常檢查、專項整治、“雙隨機、一公開”執法檢查、投訴處理等方式,加大違法違規行為查處力度,進一步規范房地產市場秩序,凈化市場環境,切實維護人民群眾合法權益。嚴肅查處違規銷售、一房多賣、虛假宣傳、霸王條款、格式合同、價外收費、拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業組合貸款、委托第三方代理辦證向買受人收取費用等違法違規行為。對投訴率高的商品房項目要進行重點檢查,情節嚴重的,要將企業和相關從業人員列入黑名單,通過新聞媒體予以曝光,并將相關信息推送給信用管理部門,實行聯合懲戒。

    本通知由東營市住房和城鄉建設管理局負責解釋。

    本通知自2021年10月1日起施行,有效期至2026年9月30日。